Czym jest decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu?

Czym jest decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu?

Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT) to dokument (instrument planowania przestrzennego), który określa sposoby zmiany zagospodarowania danego terenu, poprzez budowę obiektu budowlanego lub inne roboty budowlane. Została ona wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest wydawana dla terenów, na których nie ma opracowanego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, by umożliwić budowę na takich obszarach.

Kiedy należy uzyskać WZiZT?

Jeżeli działka, którą planujemy kupić pod budowę domu, jest objęta MPZP, wówczas wszystkie najważniejsze informacje dotyczące przeznaczenia tego terenu znajdziemy w tym dokumencie i szybko uzyskamy wiedzę na temat możliwości jego zabudowy. W sytuacji, gdy chcemy budować dom na działce, dla której miejscowy plan nie został jeszcze opracowany, konieczne jest uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy popularnie zwanej „wuzetką”. Z decyzji dowiemy się, jakiego rodzaju zabudowa jest dopuszczona do realizacji, a także poznamy istotne cechy i parametry budynku. Mając tę wiedzę, będziemy mogli wybrać odpowiedni projekt domu.

Decyzja o Warunkach Zabudowy konieczna jest również wtedy, gdy chcemy zmienić sposób zagospodarowania danej działki poprzez wykonanie innych robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub zbudować dom, który zgodnie z przepisami kwalifikuje się do realizacji budowy na zgłoszenie.

Co znajdziemy w decyzji o Warunkach Zabudowy?

Decyzja ta szczegółowo określa rodzaj inwestycji, czyli co można na danej działce zbudować, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrony środowiska), warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (np. studnię, szambo), wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji oraz szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji. Jej głównym celem jest dopilnowanie, by planowana inwestycja nie naruszyła ładu przestrzennego, zatem może regulować też szczegółowo wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Tak więc dopiero na podstawie tych danych powinniśmy wybierać projekt domu.

Decyzja szczegółowo określa też dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia inwestor ma uzyskać. Może to być na przykład obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej czy uzyskanie zgody na ewentualną wycinkę drzew.

Kto może wystąpić o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy?

O ustalenie warunków zabudowy może ubiegać się nie tylko właściciel działki, ale również osoba nieposiadająca do niej żadnych praw, ponieważ otrzymana decyzja nie nadaje praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. O jej wydanie może wystąpić każda osoba zainteresowana kupnem działki. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można więc wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy. Za złożenie wniosku uiszcza się opłatę skarbową.

Jakie warunki konieczne muszą zostać spełnione, by uzyskać decyzję o WZ?

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, muszą zostać spełnione określone warunki. Są to:

• co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (jest to tzw. wymóg „dobrego sąsiedztwa”),
• działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),
• teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez instytucje zarządzające siecią w postaci oświadczenia lub warunków przyłączenia,
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę),
• decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.