Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną

baterslo

Dokumentacja warunki zabudowy

Osoby, które mają grunty rolne, mogą chcieć przekształcić teren pod budowę. Żeby to uczynić, należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie wyłączyć grunty z produkcji rolniczej.

Proces ten może okazać się czasochłonny, a nawet kosztowny. Wszystko zależy od wielu czynników, bowiem grunty rolne, jak i leśne podlegają szczególnej ochronie. Polega to, m.in., na ograniczeniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Powyższe przepisy wynikają z Ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z zapisami tejże, na cele nierolnicze i nieleśne można przekazać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Procedura przekształcenia działki rolnej składa się z kilku etapów. Działania powinniśmy rozpocząć od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Informacje uzyskamy w wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy lub urzędu miasta, właściwego ze względu na położenie gruntu.

Jeśli taki plan istnieje, a działka jest oznaczona jako budowlana, należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej do starostwa powiatowego (o czym w kolejnej części artykułu).

W przypadku, gdy w planie działka ma charakter rolny, budowa domu będzie wymagała zmiany planu miejscowego. Natomiast, gdy planu zagospodarowania przestrzennego nie ma i w najbliższym czasie nie zostanie uchwalony, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości. Dodać należy, że skomplikowanych przepisów dotyczących przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Nie oznacza to jednak, że zawsze będzie można na takiej nieruchomości budować. O tym decydują zapisy planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego wymaga złożenia wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości, której status chcemy zmienić.

W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymagane jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Stroną w postępowaniu jest wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zgoda ministra stanowi podstawę zmiany miejscowego planu w przedmiotowym zakresie. Zgoda taka nie jest wymagana, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (czyli zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem tych o funkcji wyłącznie gospodarczej, między którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą bezpośrednio nie przekracza 100 m)
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów

Ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

W takiej sytuacji właściwy organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmuje decyzje w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Z uwagi na to, że Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz Ustawa z 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają wzoru wniosku ww. sprawy, sugeruje się, aby ten przez nas kierowany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawierał następujące dane:

• nazwisko i imię wnioskodawcy
• adres zamieszkania
• adres nieruchomości rolnej – gmina, obręb ewidencyjny, numer działki
• opis nieruchomości, która ma zostać objęta procedurą zmiany przeznaczenia (powierzchnia, klasa bonitacyjna)
• uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów oraz wskazanie, pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona (np. działka ma niską przydatność gruntu rolnego ze względu na znikomą wartość produkcyjną)
• wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Wniosek ten nie podlega przepisom kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że ma charakter postulatywny. Dodatkowo nie ma prawnych środków, które mogłyby przymusić gminę do jego rozpatrzenia w konkretnym terminie.